Os grandes portais imobiliários têm milhões de dados, mas continuam errando feio na hora de precificar imóveis. Não é por falta de tecnologia, é por falta de contexto real, e por um detalhe que pouca gente fala: conflito de interesse.
Os grandes portais não são imparciais, eles vivem da transação, esse é o negócio deles, anunciar, vender e/ou alugar, um simples de gerar transações. Quanto mais imóveis vendidos ou alugados, maior o fluxo, mais leads, mais receita. E para isso, liquidez é tudo.
E como se aumenta liquidez no mercado imobiliário? Abaixando-se o preço médio.
A verdade é que manter os preços um pouco abaixo da realidade estimula o volume de negociações. Um imóvel com preço “atraente” gera mais visitas, mais cliques e mais chances de conversão. E se o valor real for mais alto? Azar do vendedor, ou do comprador mal-informado. Essa lógica favorece o giro, mas distorce o mercado.
Outra variável importante nessa equação, o “jogo” da negociação à brasileira. No Brasil, preço de anúncio nunca é preço final. É ponto de partida para negociação. Faz parte do jogo: o comprador pede desconto mesmo quando acha justo, e o vendedor já sobe o valor prevendo a contraoferta. Essa cultura da barganha contamina os dados. Quando a IA de um portal usa o valor anunciado como “preço de mercado”, ela ignora o jogo que acontece nos bastidores, e entrega uma estimativa enviesada.
Sem contar no grande erro técnico: tratar imóvel como se fosse commodity. Imóvel não é produto de prateleira. Dois apartamentos no mesmo prédio podem ter valores totalmente diferentes, um reformado, outro não, um com dívida, outro livre, um vazio há meses, outro alugado com rendimento estável. O que o modelo vê? Mesma metragem, mesma rua. E qual o resultado? Precificação errada.
É aqui que entra a IA certa entra arregaçando.
O que a IA da Cardeal vê (e os portais não enxergam, ou enxergam e não te mostram, rs!):
- Valores reais de venda (não o que foi anunciado, mas o que foi pago, e registrado no Registro de Imóveis). Nós pegamos as transações através de dados públicos, sem cambalacho, viés ou manipulação dos dados;
- Análise de dados com estatística, cruzando números índices de fundações e institutos a níveis locais e regionais;
- Tempo de anúncio, estimando a liquidez real;
- Dívidas, ações judiciais, ocupação (riscos documentais);
- Diferenças internas do prédio (andar, vista, reformas, posição solar);
- Cruzamos, quando disponível, o auto de avaliação com o que temos anunciado no mercado. Essa é a comparação justa a ser feita.
No mercado de leilões, a maior dificuldade não é o lance. É saber quanto aquele ativo realmente vale e sua liquidez real.
A avaliação é, talvez, o ponto mais sensível, e mais decisivo na hora de prosseguir ou não com a análise de uma oportunidade de leilão. Entender o valor de mercado, separar o que é desconto real do que é ilusão, estimar o retorno possível e identificar riscos ocultos exige mais do que intuição, exige informação certa, no contexto certo.
É por isso que a verdadeira oportunidade está no acesso à assimetria de dados, quando você enxerga o que os outros não veem.
É exatamente isso que a Cardeal entrega: tecnologia que revela, compara e interpreta, para que cada arremate seja uma decisão calculada, e não um tiro no escuro.
Paulo Oliveira