Proibição de AirBnb em Condomínios

A proibição do Airbnb em condomínios: o que os proprietários precisam saber

A locação por curta temporada tem se tornado um tema polêmico nos condomínios brasileiros. Muitos edifícios estão deliberando sobre a possibilidade de proibir plataformas como Airbnb e Booking, alegando problemas de segurança e conflitos com a destinação residencial das unidades. Mas será que essa proibição é realmente válida? E mais importante: a locação via Airbnb pode ser considerada uma atividade comercial?

Proibir o Airbnb e o Booking é o mesmo que proibir a locação por curta temporada

Um dos principais pontos que precisam ser esclarecidos é que proibir a utilização de plataformas como Airbnb e Booking equivale a proibir a locação por temporada como um todo. No fim das contas, trata-se do mesmo fundamento jurídico: a locação por temporada é um direito garantido pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91, art. 48), independentemente de ser intermediada por uma plataforma digital ou por meios tradicionais.

O art. 48 da Lei do Inquilinato estabelece que:

“Considera-se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.”

Ou seja, a locação via Airbnb nada mais é do que a aplicação desse dispositivo legal, sendo um formato moderno de aluguel por temporada, mas que respeita exatamente as mesmas regras da legislação vigente. O simples fato de a negociação ocorrer por meio de uma plataforma digital não altera a natureza jurídica da locação. E mais, utilizar plataformas digitais como Airbnb ou Booking para intermediar a locação não altera a natureza jurídica da operação. Pela legislação brasileira, não existe diferenciação entre curta, curtíssima ou longa temporada — o que há é apenas a locação por temporada, como definida no art. 48 da Lei do Inquilinato. Independentemente da forma de contratação, o contrato continua sendo de natureza residencial e temporária, desde que respeite o prazo máximo de 90 dias e a destinação prevista no imóvel.

Airbnb é locação residencial, não comercial

Um dos principais argumentos utilizados por síndicos e administradoras para vetar o aluguel por curta temporada é que ele caracterizaria um uso comercial, o que exigiria uma alteração na destinação do prédio. No entanto, esse argumento não se sustenta juridicamente.

A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) prevê a locação por temporada como uma modalidade válida de aluguel residencial, podendo ocorrer por até 90 dias. O Airbnb e outras plataformas digitais não alteram a essência do contrato de locação, que continua sendo residencial.

Por outro lado, a atividade hoteleira (ou de hospedagem comercial) exige requisitos específicos, como recepção 24h, serviços de limpeza, café da manhã e outras comodidades, o que não se aplica ao modelo de aluguel de curta temporada via Airbnb. Essa modalidade sempre existiu, mesmo antes das plataformas digitais, por meio de classificados e das antigas Páginas Amarelas. O que mudou foi apenas a tecnologia utilizada para conectar proprietários a locatários.

A diferença entre locação por temporada e hospedagem comercial também está clara na Lei do Turismo (Lei nº 11.771/2008):

• O art. 21 da Lei do Turismo define quem são os prestadores de serviços turísticos.
• O art. 23 define o que é um meio de hospedagem e quais serviços precisam ser oferecidos para que um imóvel seja caracterizado como hotel, pousada ou estabelecimento similar.

Dessa forma, não há qualquer conflito entre a Lei do Turismo e a Lei do Inquilinato. A locação de curta temporada via Airbnb não pode ser confundida com atividade hoteleira, pois não se enquadra na definição de meio de hospedagem prevista na legislação.

O que diz a legislação e a jurisprudência?

Não há nenhuma lei federal que proíba a locação por curta temporada. O que existe são decisões do Superior Tribunal de Justiça (STJ) em casos específicos, onde o entendimento foi de que condomínios com destinação exclusivamente residencial podem impedir esse tipo de locação se houver previsão expressa na Convenção do Condomínio.

Ou seja, sem uma cláusula específica proibindo a locação por temporada na Convenção, o condomínio não pode simplesmente vetar esse tipo de aluguel. Se houver apenas uma regra genérica sobre a destinação residencial do prédio, ela não impede automaticamente a prática do Airbnb.

O direito de propriedade precisa ser respeitado

Outro ponto importante é o direito de propriedade. O Código Civil (art. 1.335) garante ao condômino o direito de usar, gozar e dispor livremente de sua unidade, desde que respeite as normas do condomínio e não cause prejuízo aos demais moradores.

A tentativa de proibição do Airbnb, sem que haja uma previsão clara na Convenção, fere esse direito fundamental. Caso o condomínio deseje proibir essa prática, deve convocar uma assembleia e obter 2/3 dos votos para alteração da Convenção – um processo que nem sempre é simples de ser aprovado, além de muitas vezes ser custoso ao condomínio.

O que os proprietários podem fazer?

Se você aluga sua unidade via Airbnb e seu condomínio pretende proibir essa prática, algumas medidas podem ser adotadas:

1. Verifique a Convenção do Condomínio – Se não houver uma proibição expressa, o condomínio não pode simplesmente impedir a locação por curta temporada.
2. Argumente com base na Lei do Inquilinato – A locação por temporada é prevista em lei e não caracteriza atividade comercial.
3. Participe das Assembleias – Muitos proprietários não comparecem às reuniões e acabam sendo prejudicados por decisões desfavoráveis.
4. Busque apoio jurídico – Se o condomínio tentar impor regras abusivas, é possível questioná-las na Justiça.

A locação via Airbnb é um modelo moderno de aluguel por temporada que está amparado pela Lei do Inquilinato e pelo direito de propriedade. Não se trata de uma atividade comercial, e condomínios não podem proibir essa prática sem previsão expressa na Convenção.

Antes de aceitar uma proibição imposta pelo condomínio, os proprietários devem se informar, se unir e garantir que seus direitos sejam respeitados.

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