Leilão de imóvel não é sorte. É dado. E se tem uma coisa que a gente aprendeu analisando milhares de casos com inteligência artificial, é que existe padrão. Existe repetição. Existem sinais que se manifestam antes do ganho — e que quem está atento consegue captar.
Desde que fundei a Cardeal, temos treinado nossa IA para identificar boas oportunidades de forma objetiva: cruzando matrícula, edital, processo judicial, valor de mercado e potencial de rentabilidade. Com isso, a tecnologia passou a nos mostrar uma coisa curiosa: alguns tipos de imóvel voltam a aparecer, com frequência, nas listas de alto retorno. Decidi compartilhar aqui 7 padrões que a IA mais recomenda — não como fórmula mágica, mas como indício de onde vale olhar com mais atenção.
Imóveis bem localizados com edital mal feito
O clássico. Bairros nobres como Itaim, Jardins, Vila Olímpia…e um edital mal escrito, com descrição confusa ou matrícula desatualizada. Assusta muita gente. E é exatamente por isso que o desconto aparece. Quem lê direito (ou tem uma IA treinada pra isso) enxerga valor onde a maioria vê risco.
Imóvel ocupado — mas com processo favorável
Outro que o mercado foge: imóvel ocupado. Mas quando o processo mostra um histórico limpo, vara ágil e execução sólida, o risco real é bem menor do que parece. Nessa hora, a tecnologia faz a leitura fria do cenário e aponta quando vale ir pra cima.
Apartamentos compactos com boa liquidez de locação
Estúdios e unidades de até 50 m² em regiões como Pinheiros, Bela Vista, Vila Mariana. Alugam rápido, funcionam pra Airbnb ou long-stay. A IA cruza valor de aquisição, reforma, aluguel médio e custo total. Se o ROI bate, a oportunidade entra no radar.
Frações ideais mal compreendidas
Um dos maiores erros que vejo é gente fugindo de “fração ideal” achando que está comprando meia parede. Mas em muitos casos, a fração representa o imóvel inteiro — só não foi redigida do jeito mais claro. A IA da Cardeal aprendeu a identificar esses casos. E isso tem gerado arremates com pouca concorrência e ótimo retorno.
Aquisição de direitos de alienação fiduciária onde o débito já foi pago
Às vezes, o imóvel foi alienado fiduciariamente, o contrato foi quitado, mas o registro continua em nome do credor — seja por erro, lentidão ou desinteresse do banco.
Muitos investidores não percebem isso ao olhar rapidamente a matrícula.
A IA da Cardeal identifica esses casos cruzando registros e processos, e aponta quando já existe base pra regularizar o imóvel com margem. É um tipo de arremate que costuma vir com alto desconto e risco bem mais baixo do que parece
Casas antigas em regiões em transição urbana
Sabe aquele bairro que está mudando de perfil? Casas antigas, terreno grande, comércio subindo, novas torres no entorno. A gente olha pra zoneamento, histórico de valorização, fluxo de obras. Muitas vezes, o ganho está ali — só precisa saber onde olhar.
Imóveis com usufruto — mas o usufrutuário já faleceu
Esse é um tipo de oportunidade que passa despercebido por quase todo mundo. Imóvel com usufruto registrado normalmente assusta, porque pressupõe limitação de uso. Mas o que poucos sabem (e menos ainda conseguem checar com agilidade) é que muitos desses usufrutuários já faleceram — e o registro, simplesmente, não foi atualizado. Na Cardeal, usamos um sistema de big data que cruza CPF do usufrutuário com bases públicas. Quando identificamos que ele já faleceu, e não há herdeiros litigando, o imóvel entra no radar com grande potencial de valorização. É o tipo de coisa que só aparece quando você tem tecnologia olhando onde ninguém olha.
Esses são apenas alguns padrões que a tecnologia aponta com frequência. E o mais interessante é que muitos desses imóveis passam batido pelos olhos de quem analisa só na superfície. O que a Cardeal está construindo é uma forma nova de olhar para leilões. Mais técnica. Mais inteligente. Menos emocional. Porque ganhar bem nesse mercado não depende de dar o lance mais alto. Depende de ver antes — e ver certo.
Paulo Oliveira 
Daniel Silvestre