Quando se trata de leilões de imóveis, muitas pessoas têm dúvidas sobre os tipos de leilão disponíveis e como funcionam. Os leilões podem ser classificados em dois principais formatos: judicial e extrajudicial. Entender as diferenças entre eles e suas respectivas modalidades é fundamental para quem deseja aproveitar boas oportunidades no mercado imobiliário atrelado ao perfil de imóvel que procura.
Confira abaixo um panorama completo para esclarecer suas dúvidas.
O que é um leilão judicial?
O leilão judicial ocorre quando um bem é levado a leilão por determinação da Justiça, ou seja, sempre sob supervisão de um juíz, podendo ocorrer em níveis municipais, estaduais e federais, além de originarem de ações variadas, como criminais, cíveis, fiscais, trabalhistas e outros.
Normalmente, isso acontece em casos de execução de uma dívida oriunda de uma condenação judicial e/ou de um título executivo extrajudicial nos casos de dívida de condomínio, por exemplo. Nesse momento, o devedor é intimado para quitar a quantia dentro de um prazo e, caso não o faça, seu patrimônio será atingido para satisfação de sua dívida.
Preferencialmente, seus recursos financeiros serão bloqueados, como contas bancárias e, caso o valor bloqueado não seja suficiente para quitar a dívida, outros bens podem ser penhorados e levados à leilão, ex: automóveis e imóveis. Destaca-se que o leilão judicial só pode ser realizado após esgotadas todas as alternativas de pagamento da dívida pelo devedor/proprietário.
Neste tipo de leilão, as regras e procedimentos, das informações constantes no edital até a posse do imóvel, estão previstos no Código de Processo Civil, Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015, entre os artigos 879 até 903. Todos os procedimentos devem ser cumpridos e verificados antes da participação no leilão para evitar surpresas.
Em relação as suas modalidades, o leilão judicial pode ser realizado de forma (i) eletrônica, através do site do leiloeiro, (ii) presencial, realizado em auditórios ou espaços públicos, seguindo edital com hora e local definidos e (iii) híbrido, ou seja, mescla a participação eletrônica com a presencial.
O que é um leilão extrajudicial?
No leilão extrajudicial, ao contrário do judicial, não há determinação da Justiça para a realização do leilão. Este é realizado diretamente por instituições financeiras ou empresas, de acordo com previsões legais e contratuais. O caso mais comum é o leilão de imóveis retomados por inadimplência em contratos de alienação fiduciária, prevista pela Lei nº 9.514 de 1997, ou seja, os famosos financiamentos.
Normalmente, este tipo de leilão é realizado por bancos que, após o terceiro mês de inadimplência do devedor, passa a possuir o direito de consolidar aquele imóvel em sua propriedade e levá-lo à leilão. O banco é obrigado a cumprir alguns requisitos legais, o que deve ser avaliado antes da participação no leilão para evitar surpresas.
Quanto a suas modalidades, podemos falar em leilão oriundo de alienação fiduciária, leilão de bens penhorados administrativamente e/ou até mesmo, leilões privados, promovidos por pessoas físicas e jurídicas.
Fizemos uma tabela resumindo as principais diferenças:
| Aspecto | Leilão Judicial | Leilão Extrajudicial |
|---|---|---|
| Origem | Decisão judicial | Previsão contratual |
| Responsável pelo processo | Juiz | Credor ou Leiloeiro |
| Burocracia | Alta, com mais etapas | Menor, com menos etapas |
| Desocupação do imóvel | Via ordem judicial | Pode ser voluntária, negociada ou via ordem judicial |
| Tempo do processo | Depende do caso concreto, juiz e vara | Geralmente mais rápido |
Nos dois casos, é importante lembrar que toda a operação deve ser realizada por um leiloeiro profissional, devidamente registrado, respeitando as regras e comandos legais.
Por fim, vale mencionar que a Caixa Econômica Federal, responsável por 70% do financiamento do país, ainda conta com outras modalidades de venda de imóveis que servem de garantia de seus contratos, como a Venda Direta, Concorrência Pública, Licitação Aberta e outras que podem oferecer descontos e formas de pagamento atrativas.
Qual é o melhor leilão para você??
A escolha entre um leilão judicial e extrajudicial depende dos seus objetivos e do apetite para lidar com possíveis riscos e burocracias. Sempre dizemos que não existe problema que não possa ser resolvido, as perguntas a serem ser respondidas são: em quanto tempo? E qual é o objetivo da compra?
A definição do tipo de imóvel, tamanho, região, valor máximo de arrematação, despesas com obra, encargos e outros, além de uma análise detalhada junto à uma estratégia clara, são os parâmetros para uma tomada de decisão consciente, uma arrematação segura e sem surpresas.
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Guilherme Lourenço