Participar de um leilão judicial pode ser uma excelente oportunidade para adquirir bens por valores abaixo do mercado. No entanto, é essencial entender os conceitos envolvidos nesse processo e suas estratégias de aquisição, o que varia de caso para caso, pois cada um possui sua peculiaridade e deixará evidências de qual é o melhor caminho a se seguir.
Dois termos são frequentemente utilizados para caracterizar a intenção de compra do futuro arrematante, são eles: “Lance” e “Proposta”. Este artigo tem como objetivo esclarecer o que significam, como funcionam no contexto do leilão judicial e quais são as suas principais diferenças.
O conceito de leilão judicial foi trabalhado em outros artigos, porém, de forma resumida. É um procedimento de venda pública determinado pelo Poder Judiciário, geralmente com o objetivo de liquidar dívidas reconhecidas judicialmente. Esses leilões envolvem bens penhorados para satisfazer credores, seguindo as regras estabelecidas em lei e no Edital publicado pelo juízo responsável.
O que é um Lance?
O “Lance” é a oferta financeira feita por um participante durante o leilão judicial para adquirir o bem em disputa. Em regra, o Lance é pago à vista e caso seja o vencedor, o valor deverá ser depositado em até 24h.
- Como funciona? Durante a realização do leilão (presencial ou eletrônico), os participantes fazem suas ofertas de forma competitiva. O maior Lance válido é aquele que, ao final do certame, resulta na arrematação do bem, desde que atenda aos critérios estabelecidos pelo Edital.
- Importância da Competitividade: Os lances são o coração do leilão, pois a dinâmica de concorrência direta pode elevar o valor final, garantindo que o bem seja vendido pelo melhor preço possível dentro das condições previstas.
Destaca-se que o lance não poderá ser inferior aos 50% (cinquenta por cento) do valor estipulado na avaliação, pois, dessa forma, caracterizaria-se uma arrematação por preço vil, ou seja, um valor inferior ao mínimo estipulado no edital ou sua metade, conforme previsão do art. 891, parágrafo único do Código de Processo Civil (CPC).
Quanto ao momento do Lance, o Edital deve prever a data e hora limite para que seja realizado. Por exemplo, a segunda praça de um leilão que se encerra no dia 31/01/2025, às 15:00, tem o limite de lances até às 14:59:59. Nesse momento, para criar isonomia entre os participantes, o relógio acrescerá um prazo de 3 (três) minutos para que o maior lance até então possa ser coberto.
O que é uma Proposta?
O art. 895, I e II do CPC prevê a possibilidade de adquirir um imóvel em leilão em prestações, através de uma “Proposta”, o que deve ser realizado por escrito até o início de cada leilão e preenchendo os requisitos legais. Confira a redação:
Art. 895. O interessado em adquirir o bem penhorado em prestações poderá apresentar, por escrito:
I – até o início do primeiro leilão, proposta de aquisição do bem por valor não inferior ao da avaliação;
II – até o início do segundo leilão, proposta de aquisição do bem por valor que não seja considerado vil.
§ 1º A proposta conterá, em qualquer hipótese, oferta de pagamento de pelo menos vinte e cinco por cento do valor do lance à vista e o restante parcelado em até 30 (trinta) meses, garantido por caução idônea, quando se tratar de móveis, e por hipoteca do próprio bem, quando se tratar de imóveis.
§ 2º As propostas para aquisição em prestações indicarão o prazo, a modalidade, o indexador de correção monetária e as condições de pagamento do saldo.
§ 3º (VETADO).
§ 4º No caso de atraso no pagamento de qualquer das prestações, incidirá multa de dez por cento sobre a soma da parcela inadimplida com as parcelas vincendas.
§ 5º O inadimplemento autoriza o exequente a pedir a resolução da arrematação ou promover, em face do arrematante, a execução do valor devido, devendo ambos os pedidos ser formulados nos autos da execução em que se deu a arrematação.
§ 6º A apresentação da proposta prevista neste artigo não suspende o leilão.
§ 7º A proposta de pagamento do lance à vista sempre prevalecerá sobre as propostas de pagamento parcelado.
§ 8º Havendo mais de uma proposta de pagamento parcelado:
I – em diferentes condições, o juiz decidirá pela mais vantajosa, assim compreendida, sempre, a de maior valor;
II – em iguais condições, o juiz decidirá pela formulada em primeiro lugar.
§ 9º No caso de arrematação a prazo, os pagamentos feitos pelo arrematante pertencerão ao exequente até o limite de seu crédito, e os subsequentes, ao executado. (Grifos nossos)
A “Proposta” pode ser realizada junto ao Leiloeiro ou diretamente no processo judicial que levou o imóvel a leilão, refere-se a uma oferta formal apresentada em situações específicas (Lei ou Edital), geralmente quando o bem não é arrematado durante o leilão.
Vale lembrar que, o Lance tem preferência sobre a Proposta, ou seja, uma Proposta de R$ 100.000,00 não prevalecerá sobre um Lance de R$ 90.000,00, por exemplo.
Quando existir uma disputa entre duas propostas, o juiz decidirá pela mais vantajosa e, caso as propostas sejam iguais, prevalecerá a que foi apresentada em primeiro lugar.
Um ponto positivo na Proposta é de que as parcelas não sofrem com os juros super famosos quando pensamos em comprar um imóvel financiado. Nessa forma de pagamento, as parcelas somente sofrem com atualização monetária.
- Definição e Regras: No contexto do leilão judicial, as propostas podem ser apresentadas antes do início de cada praça, seguindo condições previstas em lei e detalhadas no Edital do leilão. Caso não haja nenhum oferta ao imóvel, a Proposta de compra também poderá ser apresentada após o término do leilão, condicionada ao aceite do(a) juíz(a) e em condições diferentes da prevista no Edital.
- Condições Especiais: Embora existam normas gerais previstas no Código de Processo Civil, os Editais podem trazer regras específicas para a apresentação de propostas, como formas de pagamento diferenciadas ou descontos aplicáveis. Por isso, é fundamental que os interessados leiam atentamente o Edital antes de apresentar uma proposta e/ou contrate um especialista.
- Aprovação Judicial: Diferentemente dos lances, as propostas geralmente dependem da aprovação do Juízo responsável, que avaliará se atendem aos requisitos legais e aos interesses do processo.
Qual estratégia seguir: à vista ou parcelado?
Obviamente, em um primeiro momento, a resposta seria parcelada, pois lhe permite planejamento, fôlego, sem que ocorra o desembolso de um alto valor de forma imediata.
Ocorre que, nem todos os imóveis e processos possibilitam a realização de uma Proposta, seja porque o apartamento em disputa pode estar localizado em região de alta procura, o que aumentará a competição e o interesse de compra em valor abaixo do mercado, ou seja por que o edital não prevê essa possibilidade, tendo em vista os desdobramentos do processo judicial.
Compreender as diferenças entre “Lance” e “Proposta” é fundamental para participar de leilões judiciais de maneira informada e estratégica. Ambos os conceitos estão previstos em lei e cumprem papéis importantes na compra do seu imóvel, mas suas particularidades exigem atenção, principalmente em relação às condições estabelecidas no Edital.
Por fim, quem dita as regras do jogo é quem procura o imóvel, quem tem o poder de compra e está com os seus objetivos definidos, seja para investimento, moradia, diversificação e/ou outros. Os seus objetivos, o sonho da casa própria e/ou o retorno esperado no ano vai de encontro com o imóvel procurado, suas condições de compra, regularização imobiliária e outros.
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Guilherme Lourenço