Imóvel com dívidas: quem paga após a arrematação?

A compra de imóveis em leilão representa uma excelente oportunidade para aquisição com valores atrativos, seja para moradia e/ou investimento. Logo, para garantir uma arrematação segura, é essencial compreender os motivos pelos quais determinado imóvel vai a leilão e os possíveis riscos envolvidos.

Entre as principais preocupações de qualquer arrematante, destaca-se a questão das dívidas que podem recair sobre o imóvel. Afinal, quem deve pagá-las? O arrematante ou o antigo proprietário?

Nesse artigo, vamos esclarecer conceitos fundamentais, como: matrícula do imóvel, natureza das dívidas, penhora e débitos que podem ou não ser transferidos ao arrematante. Além disso, abordaremos a importância das averbações/registros na matrícula, relacionando-as à preferência dos créditos, abordando os critérios para calcular corretamente os valores devidos e evitar o risco de redirecionamento de cobranças ao comprador.

Matrícula, ônus e gravames

Antes da arrematação, o documento mais importante a ser analisado é a matrícula do imóvel. A matrícula nada mais é do que uma espécie de certidão de histórico do imóvel, contendo tudo o que já aconteceu com aquele imóvel, desde a sua individualização, características, alterações, compras e vendas, ônus e gravames ou seja, toda a vida daquele bem, seja um terreno, casa, apartamento ou outros.

Este documento contém um número de identificação para cada imóvel, possui um cartório competente que abrangerá sua região específica e possui um valor para a sua emissão, assim como uma data de validade. Seria o mesmo que dizer que a matrícula é a certidão de nascimento de um imóvel contendo tudo o que acontece na vida deste.

Sendo assim, todo novo fato envolvendo um imóvel, independente de sua natureza ou motivo, deve ser averbado/registrado na matrícula, pois, caso não seja, este fato não se torna público e não produz efeitos frente à terceiros. Logo, toda alteração quanto à proprietários, transferências, garantias, entre outros, devem ser comunicados ao cartório competente para que sejam feitas as averbações e registros necessários.

Assim, é imprescindível a análise da matrícula para entender a real situação do bem naquele momento, o que pode mudar em minutos, horas, dias, semanas, a partir da comunicação de um fato novo envolvendo aquele imóvel.

No leilão, deve-se entender os ônus e gravames da matrícula, como, por exemplo:

1. Penhora: indica que o imóvel foi vinculado a um processo judicial para garantir o pagamento de uma dívida;
2. Indisponibilidade: determinação judicial que impede a venda ou transferência de um imóvel, geralmente aplicada em casos de execuções fiscais ou trabalhistas;
3. Arresto: medida cautelar que impede a alienação do bem até a resolução do litígio, como forma de garantir a execução de um crédito;
4. Sequestro: ocorre quando há um litígio sobre a propriedade do bem, como disputas conjugais ou questões criminais;
5. Hipoteca: a hipoteca é uma forma de garantia real utilizada em financiamentos imobiliários e empréstimos;
6. Usufruto: é um direito concedido a uma pessoa (usufrutuário) para utilizar e usufruir de um imóvel de outra pessoa (nua-propriedade), este o proprietário, sem ser o dono. O usufrutuário pode morar no imóvel, alugá-lo e obter renda, mas não pode vendê-lo, sendo um direito vitalício ou temporário.
   1. Exemplo: um pai pode doar um imóvel para um filho, mas manter o usufruto vitalício, garantindo que poderá usufruir daquele imóvel até o fim da sua vida. O filho passa a possuir a nua-propriedade sobre o imóvel.
7. Alienação Fiduciária: é uma garantia em que o imóvel é de propriedade do credor (normalmente um banco) até que a dívida seja quitada. Durante esse período, o comprador/devedor tem a posse, pode utilizar o imóvel, porém, proprietário pleno após o pagamento da dívida.

Cada ônus e gravame mencionado acima, tem sua implicação prática para a regularização imobiliária, seja o pedido de cancelamento de penhora pelo juízo competente, pedido de baixa de hipoteca junto ao cartório e até mesmo, entender o valor da dívida de financiamento (alienação fiduciária), uma vez que quem compra imóvel com alienação fiduciária pode assumir o valor da dívida (leilão judicial).

Entender suas peculiaridades, o que precisa ser feito para que o imóvel fique livre e desimpedido, além de como fazer, lhe dará tranquilidade para participar do leilão e definir seu teto para o lance ou proposta. Caso haja alguma dúvida sobre os ônus e gravames, procure por mais informação e/ou entre em contato com um profissional especializado para lhe ajudar.

Natureza da dívida e sua importância

As dívidas que recaem sobre um imóvel não são iguais, elas podem ser classificadas em diferentes categorias, com regras distintas para a sua quitação ou extinção após a arrematação, considerando sua natureza e preferência.

Inicialmente, vale explicar que as dívidas que acompanham o imóvel são diferentes daquelas que possuem o imóvel como garantia, o que não exclui a possibilidade das dívidas que acompanham o imóvel também o terem como garantia.

O IPTU e condomínio, por exemplo, são dívidas de natureza propter rem, ou seja, é uma obrigação “própria da coisa” ou assumida “por conta da coisa”, em outras palavras, acompanham o imóvel e são inerentes à posse e propriedade; outros tipos de dívida, como trabalhistas, são de responsabilidade do devedor/proprietário e podem possuir o imóvel daquela pessoa como garantia.

Do ponto de vista normativo, o parágrafo único do art. 797, do Código de Processo Civil dispõe sobre o direito de preferência:

Art. 797. Ressalvado o caso de insolvência do devedor, em que tem lugar o concurso universal, realiza-se a execução no interesse do exequente que adquire, pela penhora, o direito de preferência sobre os bens penhorados.

Parágrafo (§) único. Recaindo mais de uma penhora sobre o mesmo bem, cada exequente conservará o seu título de preferência.

O art. 845, § 1º também do Código de Processo Civil prevê como será realizada a penhora:

Art. 845. Efetuar-se-á a penhora onde se encontrem os bens, ainda que sob a posse, a detenção ou a guarda de terceiros.

§ 1º A penhora de imóveis, independentemente de onde se localizem, quando apresentada certidão da respectiva matrícula, e a penhora de veículos automotores, quando apresentada certidão que ateste a sua existência, serão realizadas por termo nos autos.

O art. 908 e seus parágrafos do mesmo Código prevê o direito de preferência dos credores, assim como a observância da anterioridade de cada penhora na ausência de título legal de preferência. Confira:

Art. 908. Havendo pluralidade de credores ou exequentes, o dinheiro lhes será distribuído e entregue consoante a ordem das respectivas preferências.

§ 1º No caso de adjudicação ou alienação, os créditos que recaem sobre o bem, inclusive os de natureza propter rem, sub-rogam-se sobre o respectivo preço, observada a ordem de preferência.

§ 2º Não havendo título legal à preferência, o dinheiro será distribuído entre os concorrentes, observando-se a anterioridade de cada penhora.

Já o art. 449 da Consolidação das Leis do Trabalho assegura o direito de preferência desse tipo de débito quando comparado àqueles de falência, concordata ou dissolução da empresa. Veja:

Art. 449. Os direitos oriundos da existência do contrato de trabalho subsistirão em caso de falência, concordata ou dissolução da empresa.

Percebe-se, portanto, que uma dívida pode nascer de diferentes origens, como trabalhista, tributária, condominial e entender sua preferência, assim como sua a data de sua penhora, é fundamental para saber a destinação do valor depositado a título de arrematação. Essa é uma etapa fundamental para o cálculo das dívidas em relação ao valor de compra, com a intenção de saber se há saldo devedor das dívidas que acompanham o imóvel.

Resumindo, o risco de redirecionamento ao arrematante está relacionado a dívidas que acompanham o imóvel, atualmente, somente o condomínio (explicação a frente) e para que isso ocorra, as dívidas com direito de preferência precisam, necessariamente, ser maior do que o valor de arrematação, existindo, assim, saldo devedor das dívidas propter rem, ocorrendo o redirecionamento.

Em julgamento recente, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) entendeu que a dívida de IPTU não poderia ser redirecionada ao arrematante atribuindo menos riscos à este, como se verá mais adiante.

O ponto de maior atenção é com as dívidas trabalhistas que possuem preferência em relação às demais, inclusive as tributárias, conforme previsão do CTN.

Art. 186. O crédito tributário prefere a qualquer outro, seja qual for sua natureza ou o tempo de sua constituição, ressalvados os créditos decorrentes da legislação do trabalho ou do acidente de trabalho.

Responsabilidade sobre débitos do imóvel

A responsabilidade sobre os débitos pode variar de acordo com o leilão, das regras aplicáveis e para fins de esclarecimento, as responsabilidades e entendimentos que serão expostos a partir de agora fazem menção ao leilão judicial de imóvel.

Em regra, qualquer débito existente e mencionado na matrícula do imóvel será de responsabilidade do proprietário, seja uma pessoa física ou jurídica, até porque, se eu sou o proprietário da coisa, sou o responsável por tal, mesmo que exista o direito de exigir aquela obrigação de outra pessoa, como o que ocorre no caso de locação do imóvel.

Tratando das despesas inerentes ao imóvel (IPTU e condomínio), o imposto de acordo com o Código Tributário Nacional (CTN), em seu art. 130, § único, prevê que no caso de arrematação em hasta pública, ocorra a sub-rogação sobre o respectivo valor de venda.

Art. 130. Os créditos tributários relativos a impostos cujo fato gerador seja a propriedade, o domínio útil ou a posse de bens imóveis, e bem assim os relativos a taxas pela prestação de serviços referentes a tais bens, ou a contribuições de melhoria, sub-rogam-se na pessoa dos respectivos adquirentes, salvo quando conste do título a prova de sua quitação.

Parágrafo único. No caso de arrematação em hasta pública, a sub-rogação ocorre sobre o respectivo preço.

Apesar da previsão legal, o entendimento era de que, havendo previsão expressa das dívidas de IPTU no edital do leilão, essa obrigação poderia sim ser assumida pelo arrematante do imóvel, caso o produto da venda fosse insuficiente para quitação da dívida tributária.

Este entendimento foi superado recentemente pelo STJ, sob o entendimento de que é inválida a previsão em edital de leilão que atribui responsabilidade ao arrematante pelas dívidas tributárias que já incidiam sobre o imóvel na data de sua alienação.

A mudança prática nesse julgamento é de que, mesmo se o valor da venda não seja suficiente para a quitação da dívida tributária, esta não pode ser redirecionada ao arrematante, permanecendo como responsabilidade do antigo proprietário e o arrematante passa a ser responsável pelos valores a partir de sua arrematação.

Este entendimento é parecido quando falamos de dívidas de condomínio quanto à previsão ou não em edital. Atualmente, existindo previsão expressa em edital quanto às dívidas de condomínio, eles poderão ser redirecionadas, porém, caso não haja, o arrematante fica isento de responsabilidade, pois não houve publicidade quanto ao fato.

Verifique abaixo decisões recentes quanto à responsabilidade dos débitos do imóvel em relação ao arrematante.

Entendimentos dos Tribunais Superiores: Imposto sobre a propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU): REsp nº 1.914.902/SP, REsp nº 1.944.757/SP e REsp nº 1.961.835/SP julgados em 09/10/2024: Tema nº 1.134 – “Responsabilidade do arrematante pelos débitos tributários anteriores à arrematação, incidentes sobre o imóvel em consequência de previsão em edital de leilão.” Tese firmada*: “Diante do disposto no art. 130, parágrafo único, do Código Tributário Nacional, é inválida a previsão em edital de leilão atribuindo responsabilidade ao arrematante pelos débitos tributários que já incidiam sobre o imóvel na data de sua alienação.”*

Condomínio:

Resp nº 2.042.756/SP – julgado em 12/11/2024:

“RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE DÉBITOS CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. IMÓVEL. ARREMATAÇÃO EM HASTA PÚBLICA. DÉBITOS CONDOMINIAIS. EDITAL. PREVISÃO. ADVERTÊNCIA. RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE. CARÁTER ‘PROPTER REM’ DA OBRIGAÇÃO. SUCESSÃO PROCESSUAL. POSSIBILIDADE. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. ART. 1.022 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. DEFICIÊNCIA NA FUNDAMENTAÇÃO DO RECURSO. SÚMULA Nº 284/STF. COISA JULGADA. VIOLAÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. REEXAME DE PROVAS. INVIABILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. DIVERGÊNCIA NÃO DEMONSTRADA. AUSÊNCIA DE SIMILITUDE FÁTICA.

(…)

5. Segundo a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, (i) tendo o imóvel sido alienado em hasta pública com informação no edital acerca da existência de débitos condominiais, responde o arrematante por dívidas condominiais anteriores à arrematação, devido ao caráter propter rem da obrigação e (ii) é possível a sucessão processual do executado originário pelo arrematante do imóvel quando constante do edital de leilão a existência do débito.”

(grifos nossos)

O julgamento relativo ao IPTU afetou os três mencionados recursos como Tema Repetitivo, ou seja, de aplicação obrigatória para todo o território nacional, o que atribui mais segurança e tranquilidade ao arrematante.

Quanto ao julgamento que trata de dívidas condominiais, apesar de não existir um recurso afetado com um Tema Repetitivo, existe um arcabouço de decisões no mesmo sentido, criando assim uma jurisprudência e/ou entendimento sobre o assunto.

Esses detalhes trabalhados ao longo do artigo demonstram que o processo de análise, arrematação e compreensão dos riscos não é de grande complexidade, porém, exige atenção e calma para entender o caso, suas alternativas, sempre considerando o entendimento dos tribunais da sua região e os superiores.

Importância de verificar outros processos judiciais, recursos e seus possíveis riscos

Por mim, mas não menos importante, é essencial a verificação nos tribunais pertinentes de outros processos judiciais em nome daquele devedor, uma vez que, é totalmente possível novas penhoras com direito de preferência na matrícula do imóvel entre a divulgação do leilão até a sua realização.

Conforme já exposto, basta a comunicação em cartório para que a matrícula do imóvel dê publicidade à nova situação daquele imóvel. Logo, conseguir se antecipar quanto à um possível novo fato que altere as condições do leilão, é essencial para assegurar a sua aquisição em leilão.

Esta preocupação de antecipação mencionada no parágrafo anterior é de fundamental importância, inclusive, para quem procura um imóvel no mercado secundário, pois esta alienação pode ser considerada uma fraude à execução.

Se precisar de ajuda em alguma etapa do processo, desde a análise de documentos até consultoria em leilões, conte comigo e com a equipe da Cardeal. Estamos prontos para te orientar e ajudar a tornar esse sonho uma realidade.